【门窗展】中国房地产“教父”孟晓苏精彩语录集

日期：2017-02-21

【门窗幕墙展】铝门窗幕墙委员会兹定于2017年3月10日(全天)，在广州富力君悦大酒店召开“2017全国铝门窗幕墙行业年会暨中国建筑经济广州峰会”。同期，协会领导、行业专家权威传达行业最新标准规范与前沿资讯，并发布《2016年度铝门窗幕墙行业工作报告》，揭示行业运行大数据；而被喻为中国房地产“教父”之称的中国房地产开发集团孟晓苏理事长，将独家解读：2017国家房地产业的发展趋势和政策（BTW：现场还精心设置了问答互动环节）敬请期待！

门窗展年会

看到这里，相信不少的门窗幕墙行业同仁，已经在翘首期盼310的早日到来，别急！先来看看孟“教父”近年来的精彩演讲内容：

门窗展行业年会建筑经济峰会

中国房地产“教父”：孟晓苏

声明：所有会议实录来源于网络，大多为现场速记整理，未经演讲者审阅，中国幕墙网登载此文，出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。

“教父”语录之：高科技小蜜漂亮但管不了家，持家现在还得靠房地产

房地产未来还有没有需求？“教父”孟晓苏认为，房地产业将拉动中国经济的长期增长。这包含五个方面的原因：城镇化是推动房价上涨的长期动力。自住和改善性需求都很巨大。棚户区改造解决低收入人口住房困难。新增人口带来长期的住房需求。养老与度假需求都需要房地产开发。

有人认为德国房价很低，“教父”孟晓苏指出，德国房价低是因为东德西德合并，平抑了房价。如果照这个逻辑，北京和河北合并房价一样会降，上海和青海合并房价也会降。千万别被一些专家造出的德国神话给忽悠了。

“教父”孟晓苏表示，未寻找到新增长点之前不能抛弃主导产业。自1996年起，房地产就像旺夫婆娘，拉动经济增长十多年，帮了两届政府。但这男人花心，总想休妻另娶。高科技小蜜多漂亮啊，但是她管不了家。现在连低收入者都在向政府要保障房，休了这老婆，您能找到更好的吗？

“教父”语录之：离婚买房！感情不好谁敢离婚

“教父”孟晓苏认为，一讲到房地产想到中国一句话，一说都是自己的孩子好，老婆都是别人的好，把房地产当成老婆了，中国人不好，房地产自己都落毛病了，我们不好。但是如果没有房地产怎么会有今天经济发展，如果没有2015年下半年开始中央确定化解库存，怎么会有2016的经济小阳春，一个领导同志讲了，说你讲的不对，不管怎么争论，现在钢铁、水泥、煤炭价格涨了，股票也涨了，这一涨了出了事儿了，原来的僵尸企业活了，本来都已经化成僵尸了，该死了，没想到钢铁厂又旺销了，这一旺销就不能算僵尸了，发愁了，讨论了，还是变成僵尸，让他死？现在出这种事儿，主管部门正在研究怎么办，是减少减产能的力度？还是干脆让他们死掉？

“教父”孟晓苏曾经专门花时间，去研究国家离婚的问题，其中有人提供了一个故事，看两口子在那儿高高兴兴排队离婚，记者采访问他，你们是不是感情不好？那男的瞪他一眼，废话，感情不好能敢离婚？

“教父”语录之：楼市早就没有泡沫了我们要警惕谁是真正的泡沫

抑制资产泡沫这句话是冲谁说的？现在社会上议论，“一定说的是房地产”，“教父”孟晓苏认为不是，为什么？因为谁有泡沫谁心虚。自打政治局公告一公布，股市连跌两天，从3000点跌到2900多点了，股市心虚了，就这么点儿东西去年能卖到5100点，到年底死守住3590点，一开年一下掉到2700点，然后又吹吹吹，把泡沫又吹到3000点了，政治局一开会，一下又下来了。所以泡沫指的是什么，大家应当能看清楚了。

楼市早就没有泡沫了，现在稳稳当当在上涨，前年上涨最低了，上涨1.4%，全国房价，去年上涨到7.4，今年到现在平均房价上涨11.4，稳步上涨，未来是不是还在涨？要问票子是不是要印，很多货币不是印到增量而是存量资产上了，所以“教父”孟晓苏不认为房地产是泡沫，我们要警惕泡沫，要避免资产泡沫，但现在房地产不是泡沫。

“教父”语录之：可从五方面入手征收房产税

房地税的首次提出是在2003年的十六届三中全会上，至今已有13年。十多年间，一直困于没有立法依据而进度缓慢。“教父”孟晓苏认为，在中国征房产税涉及到既得利益的调整，但如果不征收，则会损害另外两部分人的利益。一部分人就是农民。现在的模式是从农民那里廉价征地高价卖，把农民该得的部分通过征地转到政府手里，搞城市基础设施建设，推升城市品质，也满足了城里有房者的利益。另一部分就是城里没房但想买房人的利益。把基础设施全摊到最后买房者的群体里去了，明摊的有医院，暗摊的有保障房，用新买房者的钱支撑了整个城市人的需要，原来买房者却不需要支付，导致房价节节高。因此，“教父”孟晓苏表示，房价制度本身不合理，需要调整。

“教父”孟晓苏指出，在中国征房产税很复杂。对于市场上有人提出要统计出全国每人有多少套房的方式，这样不可行，也没有必要。征收房产税本来就是借鉴国外制度，“国外怎么征，我们就怎么征。”

“教父”孟晓苏介绍，首先，在国外所有城镇住房都要征税，避免不同地区都争当第一套房的问题。第二步，在此基础上再实施退税制度。也即根据家庭条件、婚姻状态、子女、养老（退税）等实施退税。“征完房产税一个月之后就根据你的家庭需要申报退税，鼓励赡养家庭。第一套房，特别是低收入者，很可能退回100%。”基于此，对房子过多的人形成约束。第三，应按照房屋不同的品质和来源实施差别税率。第四，对于计税标准，应该按照购置原价而不是按照评估价来交税。

最后，对于从哪儿开始征，“教父”孟晓苏认为首先从小产权房和土地出让年限到期的城市起步会比较简单和容易。进一步理解来说，对小产权房主要是考虑到征收房产税可以解决其合法性的问题，这部分人群愿意交，税率高点也合理。而对于土地出让年限到期的城市而言，征收房产税实现了土地转让的自动续期，不用补缴土地出让金了。“针对这一项重要改革，从这儿起步会比较简单和容易。”

“教父”语录之：限购是麻醉药如果你身处缝隙还得买房

分城施策是个好政策。但一些地方政府不懂什么是治本的政策，往往把过去那些治标的政策又拿来，正确的政策和模糊错误的政策混杂在一起，让人们看不清楚。

国务院2014年年初确定了因城施策政策。但地方现在在调控上的问题是一要调控，他们就想起来限购，因为他没有别的经历，不知道还有别的办法能够使房地产健康发展。限购“教父”孟晓苏把它称作打麻药。麻醉市场，哪儿疼就打一针麻药，打时间长了就成为吸毒，一旦吸毒上瘾后去都去不掉，因为麻醉掉了市场的同时，也麻醉掉了生产者。现在上涨的城市是什么造成的，就是前几年的调控造成的，一旦市场回归了，去除了限购，整个市场就火爆起来，那怎么办？再压着的话就把问题推到了最后，成为日后的问题，就没完没了，这个人永远吸毒下去行不行？不行，所以说可以再吸一口，但不能一直吸。

而对于现在政策限制这么严，北上广下一步还要不要买房的问题？“教父”孟晓苏认为如果你身处限购的缝隙，你还是赶紧买，问题是限购让首付高了、利息高了。还好外地人限制只买一套而不是赶尽杀绝，所以整个政策还是温和的。

“教父”语录之：房地产调控要建立长效机制

当下一些城市房价上涨过快，和三四线城市低迷的市场形成鲜明对比，因此现在需要的是加强供给侧改革，特别是土地供给、商品房供给和保障房供给。
“教父”孟晓苏认为，当下供给侧发力并不够，包括开发投资增速在低迷中徘徊，由此造成全国投资，特别是民间投资低下。比如北上广深，近些年土地购置减少了大概1/3到40%左右，而在大城市保留耕地的政策措施，又使得大城市的土地利用率低下。因此造成土地供应偏紧，导致像北京这样的楼面价已经普遍超过了5万元一平方米。
“教父”孟晓苏强调，只通过限购这种“打麻药”的方式是不行的。好的例子是重庆，多年来着力于供给侧改革。之前提出让农村全家带着土地进城，2008年开始在重庆试点并取得了很好的效果。不光是农民获益，而且城市土地增加。农民的收入也同时增长了，特别是宅基地腾出来后大部分变成了耕地。“因此现在调控，要讲长效机制和学习成熟的经验，不能光搞限购。”

“教父”语录之："以房养老"推进慢保险公司怕房价下跌是主因

“以房养老”被提出多年，但推进仍缓慢。作为“以房养老”主要倡导人，“教父”孟晓苏认为，推进慢的主要原因为保险公司长期担忧房价下跌而不敢介入。从提出“以房养老”以来，各方对其多持谨慎态度。2015年，保监会确立了北京、上海、广州、武汉等四大试点地区，2016年试点范围扩大。

“教父”孟晓苏表示，“以房养老”的未来出路，一是“以房养老”保险在全国试点城市范围的扩大；二是保险公司推出更多样化的产品，来满足老年人的实际需求。“房价下降，保险公司不仅无法获得房产升值产生的溢价，甚至可能遭遇损失。这是保险公司一直都有的顾虑。如果保险公司10年前就开始积极参与进来，现在已经能享受到红利了。”房价走势往往不可控，但“教父”孟晓苏认为保险公司长期对房价下跌的顾虑实际并不成立。

在外界分析看来，“以房养老”在我国尚属新生事物，其业务流程复杂、期限较长、涉及领域广。保险公司开展此项业务，将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。除此之外，房屋70年产权制约、房产价值的评估等也是外界顾虑。对此，“教父”孟晓苏称，2007年出台的《物权法》提到的自动续期已解决了商品房70年产权的问题。

如何继续推进“以房养老”？“教父”孟晓苏认为，第一，国内试点区域应该扩大，试点的城市需要增多。其次，保险公司推出的产品应更多元化。最后，政策要保持定力，对个别城市出现的问题采取分类调控，继续推动房地产去库存，同时因城施策地来解决局部性问题。

“教父”语录之：对2017年楼市平稳健康发展持乐观态度

为什么土地拍这么高呢？因为供应量太少，北上广深这些城市连续四年土地供应量下降，当时为什么要控制土地呢？因为要打压房地产，有些人认为扬汤就可以止沸，他们这么思考问题，所以我们看到这几个城市土地供应下降造成了房屋供应不足。教父”孟晓苏认为现在各个行业都在提倡供给侧改革，唯独在房地产行业在供给侧改革方面发力不够：

第一是土地供给问题，不止北京、天津这两个城市，上海、深圳这些城市也都是土地供应量严重不足；

第二是商品房投资供应，商品房投资已经连续几年下滑，到现在为止土地购置还是个负值，商品房投资仍然是在5%、6%的增速，而过去多年是在22%左右，这才能拉动整个国家的固定资产投资增长20%左右，而房地产下滑造成了现在全国的投资乏力，也就是增长8%到10%。

第三个是保障房供应不足，因为政府没有这么多的资金，这些问题从去年中央要求要化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展，要求之后，已经有了一定的改观，去库存在住房方面的效果还是明显的，看看2016年11月份的数据，库存比原先住房减少了百分之八点几，但办公楼和商业又分别增加了9%点几，说明还是结构出了问题，为什么商业办公楼出了问题呢？因为前些年限购住宅，不限购商业，所以大家都鼓励房地产商去开发商业地产，结果出事儿，为什么一线城市现在供不应求，三四线城市房屋大量积压？是因为前些年限购，造成开发商纷纷离开限购城市到三四线开发，主管部门也在号召，没说让你们都聚在一二线啊，你们可以到三四线广阔的市场啊，结果开发商就“逃离北上广，开发三四线”，结果现在出事儿了，很多问题都是前些年的限购造成的。

2016年来有很好的变化，一二线房价先起来了，所以老百姓纷纷买房，这一买房造成了相关产业慢慢回暖，我们看到连国家最发愁的钢铁、煤炭最近都开始慢慢回升了，甚至价格都开始回升了，有些限产的煤矿、钢铁厂都在偷偷地生产了，已经列入僵尸企业的一些企业，现在又活了，喘了口气又活了。

面对着限购这种短期行为，多次提出的是要建立长效机制，到了年底中央政治局工作会议，研究明年经济工作，对房地产提出了这么一句明确的话，要研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。这些理性的思路又被中央采纳了，我们认为持续在宏观政策上发力，着力加强供给侧改革，适度扩大总需求，搞好预期，楼市的持续发展会使中国的经济早日走出低迷，助推一把力！

教父”孟晓苏对2017年的楼市平稳健康发展持乐观观点！

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第23届全国铝门窗幕墙行业年会暨2017中国建筑经济广州峰会
主办单位：中国建筑金属结构协会铝门窗幕墙委员会、广州市城博展览有限公司
承办单位：广州市城博展览有限公司
协办单位：广州集泰化工股份有限公司
支持单位：广东伟业铝厂集团有限公司、广东新合铝业有限公司、大猫产业电商平台、广东高登铝业有限公司