上海建筑院李定 | 区域整体开发的设计总控
日期:2021-07-01

区域整体开发与设计总控的内涵


设计总控是城市设计的技术支持,是区域整体开发与各级开发商利益技术的平衡者、总体设计方案与导则的制定者;


也是各专项规划设计的综合协调者,是建设全程中的技术协调者,具有综合性、全程性,以建设落地为目的。其属性是设计咨询。

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设计总控主要工作内容及流程


区域整体开发六大抓手


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 区域整体开发难点



产权难题:

区域整体开发的项目内业主多、权属多、产权复杂、局部利益与整体利益协调难。


对策:

▲ 明确 “区域开发主体 + 项目其他业主”模式

▲ 明确产权模式——理清“四大界面” (产权、设计、施工、管理)为突破口。 

以厘清产权界面为核心,以地下整体开发为目标, 确立产权模式的“四大界面”(产权、设计、施工、管理)权属关系

▲ 总控设计成果融入控规,作为法律依据


条线难题:

区域整体开发的建设项目类型多、且同步设计, 技术条线立体交织且相互牵制。


对策:

▲ “主线统筹条线”:利用总控设计作为主线,进行统一规划,统一设计、统一建设、统一管理。


▲ 总控设计第一时间进入,进行整合。

在控规基础上进行总体深化设计/总控设计,并上升为总体设计导则(包括消防、交通、人防、绿地、绿化景观、地下空间等),与控规法定图则相融合,作为整体开发的法定依据;


以总控为技术支撑,同步开展地下、景观、消防、交通、人防、能源系统、智能化系统等专项设计,整体配套、统筹布局。设计成果融入控规,作为各项(包括建筑、交通、景观、绿化等等)的审批依据。


技术难题:

技术难点多、与现行法规和规范冲突多。


对策:

▲ 编制总控导则与专项导则,以导则内容作为各建设项目设计及开发的法定标准,和建设审批依据。 


▲ 当遇到突破旧的法规/规范情况时,使用“导则覆盖”。

建议政府相关审批部门对矛盾、缺失的技术条文完善补充,建立与园区情况相适宜的建设标准,考虑区域整体评价覆盖单体评价、整体指标拆分到单体实施的综合平衡模式。

 

▲ 巩固区域开发主体,定期组织开会、并经各主管部门认可(形成决策流程)。 


管理难题:

统一建设的管理头绪多,各个环节相互制约羁绊


对策:

▲ 建立市、区层面的领导小组,统筹各委、办、局 

▲ 成立主管部门领导小组、推进审批 

▲ 以总体导则为技术法规支撑,强调区域整体审批、弱化单项审批(规划局统筹) 

▲ 主体建设单位与设计总控统一出口,简化单项审批流


区域整体开发不同模式 


区域整体开发的不同模式主要是根据土地出让的模式不同。


模式一:虹桥商务区核心区


策略:

▲ 通过控规及其导则对整体开发进行控制,虹桥管理委员会统筹、协调和审批。如对地块之间的地下通道、地上二层连廊的统一要求等。 

▲ 传统产权划分,以红线垂直划分地块产权,地上地下产权一体;街坊公共通道作为独立地块单独划出。 

▲ 地块由瑞安、万通、龙湖等各市场业主独立开发,一级开发及公共区域由申虹公司代建。


缺点:

以规划为手段,整体开发在统一城市界面、统一公共空间等进行了积极探索,但离真正意义上的整体开发还有相当距离。


模式二:世博 B 片区央企总部基地


产权竖向划分、地下彼此互用

世博 B 片每个街坊内有多个业主,产权竖向划分 + 地下彼此借用的方式最大发挥城市土地资源的潜力。 


优点:整体开发的空间共享、设施共享的地面、地下室一体化设计,为节约城市资源、塑造区域形象、打造宜人的公共环境均提供了有利条件。


缺点:以红线为界的产权、设计、管理界面,将整个区域划分成独立地块,与相对于整体开发来说,空间共享、设施共享的地面、地下室一体化设计存在矛盾。



模式三:徐汇西岸传媒港


产权水平划分(0 标高 /-1F 为界)、地下完整一体 

以地面为界,将一体化的地下空间产权独立,地下空间单项产权受让人可单独聘请设计单位。而各地块红线仅对地上单体建设进行划分。 


优点:整体性较强,可对整个区域进行专项研究,将关键问题深化细化,对设计进行优化。充分实现区域资源的整合共享,提升公共环境品质。土地出让、设计、施工、管理明确独立。


缺点:整体地下开发早于地上开发,地上设计不完善时进行地下施工设计,造成地下空间设计反复,设计周期拉长。


徐汇西岸传媒港  © 上海建筑院




模式四:张江中区东单元、世博文化公园


产权整体持有、地下完整一体

全部由区域开发主体持有。


优点:整体性较强,充分实现区域资源的整合共享,提升公共环境品质。 


缺点:政府前期投入的资金压力较大,运营成本较高。后期使用方进入后,根据实际需求,设计和施工的反工工作量较大。

世博文化公园 © 上海建筑院



区域整体开发的设计总控实践


概况:西岸传媒港”是指由龙腾大道、规划七路、黄石路、云锦路所围合的九个街坊。地块功能类型以办公、商业为主,考虑与媒体产业相关的文化娱乐设施、酒店服务等,积极引入著名传媒、影视机构,打造影视制作、数字娱乐为特色的上海休闲文化新地标。 


项目规模:总用地 19 万㎡;地上约 53 万㎡;地下约 44 万㎡


单项数量:9 个街坊,约 10 个子项。


总体方案整合



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统一的规划建筑设计导则


平台层设计要点:


▲ 平台层覆盖率 

为确保平台形成一定的规模,提供足够的公共活动空间,二层平台应达到一定的覆盖面积。二层覆盖率如图所示,其中平台层建筑覆盖率保持在 40% 左右,平台覆盖率约为 35% 左右

 ▲ 平台高度设计

中部九个街坊二层设置整体平台,平台相对标高为相对标高 7.5m。平台需确保 24 小时公共开放,各地块平台应平缓连通。

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建筑形态设计要点:


▲ 建筑体量设计 

城市设计方案中地区内设置一组超高层塔楼(100 及 100 米以上),在中部九个街坊中,塔楼布置在街坊外围,形成半围合形布局形态;

中部九个街坊规划七路南侧,龙文路南侧和黄石路北侧是地块主要塔楼控制范围;

 ? 主要塔楼控制范围,南北进深控制为 50 米左右


▲ 建筑色彩与材质

建筑外立面整体风格应体现出精致、现代、典雅的气质,应做到与周边的建筑及环境自然融合与协调,又具有与其自身功能相适应的特点;材料选择方面要便于维护清洁,立面设计考虑清洁维护系统的构造措施。同时应综合考虑夜间泛光照明的效果。 

屋顶形式:以平屋顶形式为主 。

建筑材质:以混凝土,钢与玻璃材质为主。 

建筑色彩明亮雅致,建筑布局应疏密有致。

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统一交通系统


先行实施:2 进 1 出,位于传媒港出让范围 内其余出入口预留匝道,作为其他地块先行设计前提条件。


最终出入口设置:4 进 3 出,兼顾南北地块及远期需求,结合地块方案建设,服务 12 地块。出入口设置在绿化或地块内。

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 统一消防设计导则 


消防车道的设定:


▲ 外部消防车道、内部消防应急车道均应满足消防车辆通行要求 , 车道的内侧转弯半径不应小于 12m,同时避开地下管道、暗沟、水池等难以承受消防车荷载的地下设施。

▲ 消防车道距离高层建筑主楼边界线不宜大于 20m,不应大于 30m。 


消防登高操作场地及施救面:


▲ 主体高度超过 24m 的单体建筑结合消防车道系统,在沿市政道路的建筑物外围一侧应设置长度不小于 1/4 单体周长且大于长边长度的消防施救立面及登高操作场地。当单体高度大于 50m 时,登高操作场地应连续设置。

▲ 超过 100m 的超高层建筑在符合规范前提下,宜考虑设置不小于两个边长长度的消防施救立面。 

▲ 消防施救立面一侧的裙房进深不应大于 4 米。

▲ 单体建筑设置的主要登高操作场地 应 满 足《 建 筑 设 计 防 火 规 范》 GB50016-2014 第 7.2.2、7.2.3 条 的规定,同时消防登高场地应采用硬质地面,周边不应设置影响消防车停靠及操作的障碍物(架空管线、高大乔木、路灯、交通指示牌不影响登高作业,人行道和机动车道路无高差,道路无隔离栏等)


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开放的第二地面


二层平台以人行为主,满足人行交通的同时,设置具有一定规模的公共活动广场。为满足一定的遮荫避雨休憩需求,采用灌木、乔木、垂直绿化屋顶绿化等多种手段。


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24 小时活力社区


▲ 增加室内与外建筑轴线的联系 

▲ 将整体建筑的设计语言延伸至室内空间

▲ 打破商业空间

▲ 增强空间亮点

▲ 改善店铺展示面与欢迎度

▲ 提升店铺类型多样性




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公共城市节点


Urban Core 具有汇集采光、 通风、 信息发布、立体交通的功能功能,可以连通平台、地面、B1、B2、B3 各楼层。

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 统一景观系统 



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统一的能源、人防、标识、泛光系统


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